نمونه نامه تخلیه ملک

بحث تخلیه ملک اجاره ای،ازجمله اختلافات همیشگی موجر و مستاجر درزمان اتمام قرارداد استیجاری ملک یا فسخ اجاره است. با انقضای مدت اجاره و خودداری مستاجر از تخلیه فوری ملک استیجاری،موجر حق درخواست تخلیه ملک استیجاریرا از طریق گرفتن دستور یا حکم تخلیه خواهد داشت.خانه لند در این مقاله نحوه ارائه درخواست و گرفتن حکم تخلیه ملک را به شما توضیح میدهد!

قبل از هر چیز باید به این نکته توجه کنیم که اجاره نامه ، یک قرارداد موقت و دارای زمان مشخصی است و پس از گذشت این زمان، اعتبار قانونی خود را از دست میدهد و  اگر مستاجر از تخلیه فوری ملک خودداری کند ، حق درخواست تخلیه ملک برای موجر بوجود می آید.

گاهی مستاجر برخلاف توافقات قرارداد اجاره عمل میکند و یا مستاجر و موجر (مالک) درخصوص تمدید قرارداد اجاره به توافق نمیرسند و همین مسئله می تواند سبب خودداری مستاجر از تخلیه ملک و شروع مناقشه هایی بین این دو شود. بسته به نوع قرارداد استیجاری (مسکونی ، تجاری و ..)، قوانین مربوط به ملک متفاوت می باشد. به عنوان مثال ، شیوه اقدام قانونی و تهیه و تقدیم درخواست تخلیه ملک ،برای یک ملک مسکونی مشمولِ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 ، با یک ملک مسکونی مشمول قانون سال 76 تفاوت دارد . جهت مطالعه بیشتر، مقاله فسخ قرارداد اجاره را مطالعه نمایید.

همینطور باید یادآوری کنیم که اجاره نامه ها به دو شکل کلی تنظیم می شوند : 

1. اجاره نامه رسمی
2. اجاره نامه عادی

تفاوت درخواست تخلیه ملک در قرارداد اجاره عادی و رسمی چیست؟

اگر قرارداد اجاره عادی و درواقع غیررسمی باشد ، یعنی بجای تنظیم در دفترخانه اسناد رسمی ، در بنگاه املاک و یا به شکل دستی و روی برگه تنظیم شده است. 

 قراردادهای اجاره غیر رسمی ، باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد قانونی باشند. 

شرایط درخواست تخلیه ملک استیجاری برای قرارداد های اجاره عادی و اجاره رسمی متفاوت است

مطابق با ماده 2 از قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 برای قرارداد اجاره عادی از دو نفر مورد اعتماد طرفین ، به عنوان شاهد استفاده میشود ؛ اگر ملک استیجاری ، مسکونی باشد ، درخواست تخلیه ملک به شورای حل اختلاف و اگر ملک ، تجاری و مشمول پرداخت حق کسب   و سرقفلی مغازه باشد ، به دادگاه تقدیم میشود. مطالعه مقاله قرارداد اجاره مغازه را به شما توصیه میکنیم!

اما در قرارداد اجاره رسمی ، روند درخواست حکم تخلیه ، زمان گیرتر است چراکه پس از صدور حکم تخلیه ملک ، مستاجر نیز حق اعتراض و درخواست تجدید نظر خواهد داشت. همچنین اگر حکم به نفع مالک صادر شود، در مرحله بعد موجر باید از دفترخانه ای که قرارداد استیجاری خانه  را تنظیم نموده ، درخواست صدور اجرائیه کند و پس از آن هم مستاجر درمدت زمان ده روز حق اعتراض پیدا میکند و نهایتا درصورت عدم اعتراض مستاجر ، امکان تخلیه برای مالک بوجود می آید. 

اگر مستاجر خسارت و زیانی به ملک وارد کرده باشد، موجر نمیتواند شخصا مبلغ آن را از رهن بردارد و باید از طریق ارائه درخواست به دادگاه و دایره اجرای دستور تخلیه اقدام نماید. 

چند ماده مهم از آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر سال 76

• روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون‌ و همچنین درخواست تخلیه املاک پیش از اتمام موعد قرارداد ، مشمول این مقررات نمی شود.
• اجرای دستور تخلیه ملک نیازی به صدور اجرائیه ندارد و توسط مأمور ابلاغ و اجرا می‌گردد.
• مأمور موظف به ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر ظرف 24 ساعت بوده و همچنین میبایست رسید آن را از مستاجر دریافت‌ کند
• اگر مستاجر از ارائه این رسید به مامور خودداری کند ،علاوه بر درج این مسئله در ابلاغیه ، می بایست طی مدت 3 روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.
•  اگر مستأجر در محل حضور نداشته باشد ، مفاد حکم تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تشخیص اهمیت موضوع‌ کافی ست ، ابلاغ می‌گردد.

شرایط و مدت زمان اجرایی دستور تخلیه ملک با حکم تخلیه متفاوت است

1- قرارداد استیجاری مدت داشته باشد و زمان آن هم به اتمام رسیده باشد

 2- قرارداد اجاره در 2 نسخه تنطیم شده باشد .

3- هر دو نسخه اجاره نامه علاوه بر امضای مستاجر و مالک ، توسط 2 نفر شاهد امضا شده باشد 

 با ارائه دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف محل ملک، دستور تخلیه ملک صادر می شود که به صدور برگه اجرائیه هم نیازی نداشته و ظرف مدت یک هفته از تقدیم درخواست موجر اعمال میشود. اگر مستاجر طی مدت 3 روز ملک را تخلیه نکند، اینکار توسط مامورین اجرایی در تاریخ و ساعت مشخصی انجام می گیرد.  

• برای درخواست حکم تخلیه ملک در هنگام اتمام زمان قرارداد ، اگر حتی یکی از شرایط بالا وجود نداشته باشد ، مشمول دستور تخلیه نمی شود. در این مواقع با تقدیم دادخواست حکم تخلیه ملک ، حکم تخلیه پس از جلسه رسیدگی توسط مراجع قضایی صادر خواهد شد .

روند صدور حکم تخلیه معمولا زمان بیشتری نسبت به دستور تخلیه ملک میگیرد.

• برای املاک مسکونی که با وکالت نامه رسمی و اجاره نامه عادی ، موجر میتواند درخواست تخلیه ملک را شخصا یا توسط وکیل دادگستری،به  شورای حل اختلاف ارائه نماید.

• در قرارداد های اجاره رسمی ، مالک یا وکیل او می بایست در ابتدا به دفتر خانه اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن تنظیم شده مراجعه و پس از صدور اوراق اجرائیه ، جهت ابلاغ و اجرا به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل مراجعه نماید.

تخلیه فوری ملک بعد از گرفتن حکم یا دستور تخلیه :

موجر جهت تخلیه فوری باید به شورای حل اختلاف محل مراجعه کرده و شورای حل اختلاف نیز خارج از نوبت و به صورت فوری دستور تخلیه را صادر می کند . حکم تخلیه صادرشده از سمت شورای حل اختلاف قابلیت اعتراض و تجدید نظر نداشته و میبایست ، ظرف مدت ۲۴ ساعت به مستاجر ابلاغ شود . مستاجر بمدت ۳ روز فرصت تخلیه دارد . اگر موجر مبلغ پیش پرداخت ( رهن خانه ) را قبلا به مستاجر عودت نداده باشد ،می بایست قبل از اجرای حکم تخلیه آن را حضورا به مستاجر پرداخت کرده و رسید آن را دریافت نماید. همچنین میتواند این مبلغ را به صندوق واریز کند. 

قوانین مرتبط با تخلیه ملک استیجاری :

• اگر مستاجر با وجود مخالفت مالک، همچنان آپارتمان را در تصرف خود داشته باشد، باید اجرت این مدت را بپردازد. میزان و شرایط مطالبه این اجرت المثل برمبنای توافقات و موارد مندرج در قرارداد استیجاری ملک می باشد.

• برای درخواست تخلیه ملک (عین مستاجره) نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست. چراکه همانطور که اشاره کردیم ، با پایان یافتن قرارداد  ، مستاجر مکلف به تخلیه ملک است و اگر از این امر خودداری کند ، موجر امکان پیگیری قانونی  در این زمینه خواهد داشت.

درخواست تخلیه ملک با کپی اجاره‌ نامه: 

اگر موجر اصل قرارداد اجاره را در اختیار نداشته باشد ، با کپی آن نیز امکان ارائه درخواست تخلیه فوری ملک را دارد. هرچند بنا بر اعتراضاتی که ممکن است مستاجر در جلسه اول دادگاه نسبت به این کپی وارد نماید ، موجر میتواند از طریق شورای حل اختلاف ، از مشاور املاکی که قرارداد اجاره در آنجا تنظیم شده است ، نسخه سوم قرارداد را بخواهد . همچنین بنگاه املاک میتواند همان کپی اجاره نامه را تایید و به شورا ارائه نماید.

موجر تنها در شرایط خاصی امکان درخواست تخلیه پیش از موعد را دارد

در چه زمانی موجر امکان درخواست تخلیه ملک دارد؟ 

درخواست تخلیه ملک توسط  مالک تنها در شرایط خاصی از نظر قانون قابل قبول است : 

•  یا مدت زمان اجاره ملک پایان یافته باشد
•  یا مستاجر کاری برخلاف موارد اجاره نامه انجام داده باشد.
• یا مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.

درخواست تخلیه ملک پیش از موعد توسط موجر (صاحب خانه ) :

گاهی موجر بنا به دلایلی از مستاجر درخواست تخلیه ملک پیش از موعد مینماید. در این شرایط چند حالت وجود دارد : 

1. موادی جهت تخلیه پیش از موعد در قرارداد اجاره پیش بینی شده باشد و مالک بر مبنای آن تخلیه فوری ملک را بخواهد 
2. موجر به علت تخلف و تعدی مستاجر از موارد توافق شده در اجاره نامه ،یا آسیب به خانه، از وی تخلیه پیش از موعد را خواستار شود
3. موجر به دلایل شخصی و بدون شرایط موجه درخواست تخلیه ملک نماید.

در دو حالت اول ، از نظر قانونی ، درخواست تخلیه ملک از سمت موجر قابلیت پیگیری و اجرایی دارد اما در مورد سوم ،قانون حق را به مستاجر داده و ملک تا اتمام زمان قرارداد در اختیار وی خواهد ماند.

درخواست تخلیه ملک استیجاری پیش از موعد توسط مستاجر :

اگر مستاجر طبق قرارداد حق فسخ اجاره پیش از موعد را نداشته باشد قرارداد تا انقضاء مدت دارای اعتباربوده و نمیتواند عودت رهن ملک را پیش از موعد اتمام اجاره از مالک، درخواست نماید. مگر آنکه با پیش بینی چنین شرایطی در مواد قرارداد ، یک ماه زودتر به موجر اطلاع دهد و موجر نیز طبق قرارداد موظف به بازپرداخت هرچه زودتر مبلغ رهن به مستاجر می باشد.

 مراحل تخلیه املاک مسکونی توسط وکیل :

1. شناسایی و گرفتن وکلای متخصص در امور قرارداد ها و املاک
2. ارائه جزئیات و مدارک مورد نیاز برای طی مراحل قانونی  به وکیل

این مدارک شامل : 

• -  مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی و..
• - قرارداد اجاره 

       3. پیگیری قانونی تخلیه ملک از طریق وکیل

نمونه دادخواست تخلیه ملک : 

1.  اگر موجر بخواهد اوراق قضایی، از طریقتلفن ، فکس،ایمیل و یا به شکل حضوری در دادگاه به وی ابلاغ شود، برای  سریعتر شدن روند ابلاغ،در انتهای دادخواست تخلیه ملک ، شماره های مربوطه را به شکل دقیق ذکر نماید.
2. چنانچه شرح دادخواست از نمونه زیر بیشتر باشد از صفحات مخصوص ادامه شرح دادخواست استفاده نمایید.

>>  برای مشاهده نمونه درخواست حکم تخلیه ملک کلیک کنید

اگر قصد رهن و اجاره آپارتمان دارید از فروشگاه املاکخانه لند بازدید فرمایید.