انتقال سرقفلی به فرزند

 در خصوص امکان یا عدم امکان انتقال حق سرقفلی لازم است در ابتدا تعریفی از این حق ارائه نماییم: سرقفلی مبلغی است که در زمان انعقاد عقد اجاره اماکن تجاری، موجر(صاحب ملک) آن مبلغ را از مستاجر دریافت مینماید و این عمل طبق قانون او را ملزم میکند که در پایان مدت عقد اجاره این مبلغ را متناسب با قیمت روز به مستاجر برگرداند. بر همین اساس شخص مستاجر با پرداخت مبلغ مذکور مالک حقی به نام حق سرقفلی می شود.

مشاوره حقوقی فوری

وکیل تاپ بزرگ ترین و مدرن ترین سامانه آنلاین حقوقی

حال سوال این است که حق مذکور به چه صورت قابل انتقال به دیگری است؟ آیا مستاجر پیش از اتمام مدت اجاره میتواند آن را به دیگری از جمله فرزندان خود منتقل نماید یا باید منتظر سر رسید عقد اجاره بوده و صرفا مبلغ سرقفلی را از موجر دریافت نماید؟

حق سرقفلی به سه صورت قابل انتقال می‌باشد که از آن جمله است:

انتقال اختیاری، انتقال قهری و انتقال قضایی. حال به معرفی این سه صورت می پردازیم.

انتقال اختیاری: این نوع انتقال، انتقالی است که در آن مالک سرقفلی با اختیار و رغبت کامل حق خود را به موجب سند رسمی به غیر واگذار می نماید و از زمان انتقال این حق، انتقال گیرنده مالک سرقفلی تلقی شده و در پایان مدت اجاره موجر باید مبلغی که ابتدا به عنوان سرقفلی دریافت نموده بود را به قیمت روز محاسبه نموده و به وی پرداخت نماید .

نکته لازم به ذکر در خصوص انتقال اختیاری سرقفلی این است که فقط شخصی میتواند سرقفلی را به صورت اختیاری منتقل نماید که یا موجر خارج از عقد اجاره اجازه این کار را به وی داده باشد و یا در قرارداد اجاره این حق به وی داده شده باشد یعنی باید در متن قرارداد اجاره، به صراحت عبارت “حق انتقال به غیر را دارد” ذکر گردیده باشد و اگر در قرارداد اجاره ای به این عبارت یا هر عبارتی که این مفهوم را داشته باشد اشاره ای نشده باشد مالک سرقفلی نمی تواند آن را به دیگری منتقل نماید. با فرض اینکه مالک سرقفلی حق انتقال آن را به دیگری دارد باید به این نکته توجه نمود که این انتقال حتما و الزاما بایستی با سند رسمی صورت گیرد حتی اگر قرارداد او با موجر بر اساس سند عادی باشد باز او ملزم است سرقفلی را با سند رسمی منتقل نماید.

انتقال قضایی: در قسمت قبل بیان نمودیم که کسی حق انتقال سرقفلی را دارد که در قرارداد اجاره حق انتقال به وی داده شده باشد. حال شخصی را فرض نمایید که مالک سرقفلی محلی می باشد ولی در قرارداد اجاره فاقد حق انتقال به غیر است و موجر نیز اجازه انتقال را به وی نداده است، آیا او در هیچ صورتی نمی تواند حق خویش را واگذار نماید؟ این شخص برای انتقال حق خویش چه اقدام قانونی را باید انجام دهد؟ در این موارد که مستاجر حق انتقال به غیر را دارا نمی باشد و مالک نیز خود از خرید سرقفلی امتناع می نماید، مستاجر می‌تواند به دادگاه مراجعه نموده و مجوز انتقال حق سرقفلی را دریافت نماید، همچنین اگر به موجر دسترسی ممکن نیست مستاجر می‌تواند با رجوع به دادگاه و مجهول المکان معرفی نمودن موجر مجوز انتقال حق سرقفلی را از دادگاه بگیرد و بر اساس آن مجوز، سرقفلی را به دیگری منتقل نماید. این تجویز انتقال به موجب ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می‌باشد که مهلتی ۶ ماهه داشته و انتقال سرقفلی به شخص دیگر را بدون پرداخت مبلغی به موجر تجویز نموده است. در این ماده پیشنهاد داده شده است که اگر مستاجر به مورد اجاره نیازی ندارد و قصد انتقال آن را به دیگری دارد باید برای این انتقال دادخواستی تحت عنوان تجویز انتقال منافع را تقدیم دادگاه مربوطه نماید که در جریان رسیدگی در دادگاه موجر و مستاجر به دادگاه دعوت می گردند و از موجر سوال می شود که آیا خود او قصد خرید سرقفلی را دارد یا خیر اگر او خریدار این حق بود که موضوع خاتمه می باید اما اگر موجر خریدار سرقفلی نبود، دادگاه مجوز انتقال را صادر می نماید این مجوز به مستاجر اجازه می‌دهد که سرقفلی را منتقل نماید و زمانی که انتقال صورت گرفت دادگاه توسط اجرای احکام به نام خریدار سند رسمی صلح سرقفلی تنظیم می‌نماید. به این نوع انتقال، انتقال قضایی سرقفلی گفته می‌شود.

انتقال قهری: نوع دیگر انتقال سرقفلی انتقال غیر ارادی و قهری آن است که بر این اساس زمانی که مالک سرقفلی فوت می‌کند حق سرقفلی وی به صورت قهری به وراث وی منتقل می‌شود و از آن زمان به بعد وراث، مالک سرقفلی می شوند.

ضمانت اجرای(عواقب) انتقال به غیر بدون داشتن این حق:

مالک سرقفلی که بدون داشتن اجازه موجر و یا تصریح به داشتن این حق در قرارداد، آن را منتقل می‌نماید متخلف شناخته شده و بر این عمل وی ضمانت اجرای حقوقی بار می‌شود به این صورت که اگر مالک سرقفلی این عمل را انجام دهد موجر می‌تواند در مرجع مربوطه طرح دعوا نموده و تخلیه مورد اجاره را از دادگاه بخواهد و به این سبب نصف حق سرقفلی ساقط گردیده و صرفا نصف مبلغ سرقفلی به مالک( مستاجر متخلف ) آن تحویل می گردد .

بیشتر بخوانید: فسخ اجاره از طرف موجر و مستاجر

موارد جواز انتقال حق سرقفلی به غیر بدون داشتن این حق

پیش از این بیان نمودیم که مستاجر حق انتقال حق سرقفلی به غیر را ندارد مگر اینکه این حق در قرارداد اجاره برای وی پیش بینی شده باشد و یا او اجازه ی انتقال را از مالک کسب نموده باشد و یا اگر مالک اجازه انتقال نداده است و خود نیز از خرید آن امتناع مینماید مستاجر با رجوع به دادگاه جواز انتقال سرقفلی را از دادگاه اخذ نماید و بر اساس همان مجوز میتواند آن را منتقل نماید . همچنین بیان نمودیم که در صورت انتقال بدون داشتن چنین حقی شخص حق دریافت نصف مبلغ سرقفلی را از دست میدهد و حق وی نسبت به این میزان ساقط میگردد. اما مواردی وجود دارد که مستاجر با اینکه حق انتقال را ندارد، اما اگر آن را منتقل نماید، مشمول ضمانت اجرای فوق الذکر نمیگردد که در این قسمت به بیان این موارد پرداخته و در انتها به بررسی انتقال سرقفلی به فرزند میپردازیم و بررسی می نماییم که آیا انتقال به فرزند انتقال به غیر محسوب میگردد یا خیر.

۱-انتقال سرقفلی به ورثه : یکی از مواردی که در صورت انتقال مشمول ضمانت اجرا نمی‌گردد انتقال ورثه به ورثه می‌باشد به این نحو که اگر مالک سرقفلی فوت نموده و حق وی به صورت قهری به وراث وی منتقل گردد، هریک از ورثه می‌تواند حق خود را به وراث دیگری منتقل نماید چرا که ورثه نسبت به هم غیر محسوب نمی‌گردند. بی آنکه در قرارداد اجاره تصریح شده باشد و یا مالک اجازه­ ی این کار را داده باشد.

شریک به شریک:

دومین مورد انتقال بین شرکا است. و هر یک از اشخاصی که در حق سرقفلی با هم دارای شراکت می باشند می‌توانند حق خود را به شریک دیگر منتقل نمایند و نیازی به رعایت شرایط انتقال وجود نداشته و مشمول ضمانت اجرا قرار نمی‌گیرند زیرا شرکا نسبت به همدیگر غیر محسوب نمی گردند.

 انتقال به ورثه درجه ی اول:

وراث درجه ی اول فرزندان شخص متوفی(فوت شده) می‌باشند. سوال مورد نظر در این قسمت این است که آیا پدر و مادر می‌توانند حق سرقفلی خود را بدون رعایت شرایط، به فرزندان خود منتقل نمایند یا فرزند به عنوان غیر محسوب می‌گردد و والدین جواز چنین کاری را ندارند؟

برخی از سرقفلی داران به این دلیل که بعد از فوت آنها ورثه برای انتقال قهری سرقفلی ملزم به پرداخت مالیات خواهند گردید، پیش از فوت خود اقدام به انتقال حق سرقفلی به فرزندان خود می‌نمایند بی آنکه این حق برای آنها در قرارداد اجاره پیش بینی شده باشد یا موجر اجازه چنین انتقالی را داده باشد. باید توجه نمود که برای انتقال حق سرقفلی به فرزندان نیز باید مالک سرقفلی دارای این حق باشد و یا اجازه مالک را کسب نموده و یا از دادگاه برای چنین انتقالی مجوز مربوطه را اخذ نماید زیرا فرزندان غیر محسوب میگردند و نمیتوان آنها را جزو ۲ مورد بالا نام برد.