اثبات مالکیت حق سرقفلی

مخالفان و موافقان دعوی مطالبه سرقفلی

دعوی مطالبه سرقفلی ریشه در عقیده‌ی دوگانگی سرقفلی و حق کسب و پیشه دارد و منشأ پیدایش این دعوی ناشی از باور گروهی از حقوقدانان مبنی بر تفاوت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی می‌باشد؛ لذا برای پیشبرد هرچه بهتر اهداف عملی این اثر، عقاید موافقان و مخالفان دعوی مطالبه سرقفلی و به عبارت دیگر نظر طرفداران وحدت یا دوگانگی سرقفلی و حق کسب و پیشه را بررسی می‌کنیم.

مخالفان دعوی مطالبه سرقفلی

حقوقدانانی که سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را مفهوم واحدی می‌دانند چنین استدلال می‌کنند که چون قانون‌گذار در مورد این دو قائل به تفاوت نشده است.

نتیجتاً اگر مستأجر مرتکب یکی از تخلف‌های مسقط حق کسب وپیشه گردد با توجه به وحدت سرقفلی و حق کسب و پیشه، حق مطالبه مبلغی تحت عنوان سرقفلی ندارد

و در این باب نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه شاهد استدلال خود می‌کنند.

که مقرر می‌دارد مواردی که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه‌ی محل کسب و پیشه یا تجارت، به پرداخت حق سرقفلی نیز حکم می‌دهد،در مواد ۱۵ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ تعیین شده است.

بنابراین، صدور حکم بر تخلیه‌ی محل کسب و پیشه یا تجارت به علت نپرداختن اجاره‌بها، یا به علت تعدی و تفریط در عین مستأجره و یا به علت محل فساد قرار دادن عین مستأجره، با تعیین حق سرقفلی برای مستأجر، ملازمه قانونی نداشته در این موارد قانوناً مستأجر استحقاق دریافت چنین حقی را نخواهد داشت.

آیا به مستأجر متخلف محل کسب سرقفلی تعلق می‌گیرد یا خیر ؟

 مستأجر در آغاز رابطه‌ی استیجاری، وجهی به نام سرقفلی به مالک داده یا نداده باشد، چنانچه مستأجر مرتکب تخلف مندرج در بند (۷) ماده‌ی ۱۴ ق.ر.م.م. سال ۱۳۵۶ شده باشد، دادگاه در زمان صدور حکم تخلیه نمی‌تواند در قبال تخلیه، حکم به استرداد وجه مذکور صادر نماید.

موافقان دعوی مطالبه سرقفلی

در مقابل، حقوقدانان معتقدند به دوگانگی وتفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه، همانگونه که در مباحث قبل گفته شده در حالی که سرقفلی را مال یا وجهی می‌دانند. که بدواً هنگام انعقاد عقد به مالک پرداخت می‌شود.

ولی کسب و پیشه و تجارت را حقی می‌دانند که ناشی از فعالیت و کسب و کار در محل تجاری بوده،در تأیید این نظر، تفاوت‌هایی از حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی را مورد توجه قرار داده‌اند که ما به برخی از آن‌ها در مبحث مربوط به تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه اشاره کردیم.

موافقان دعوی مطالبه سرقفلی

در نهایت از دید این عده از حقوقدانان، سرقفلی و حق کسب و پیشه دو حق متفاوت و جدا از هم می‌باشند و نتیجه پذیرش این باور این است که درصورت پرداخت سرقفلی از سوی مستأجر به موجر تخلفات مسقط حق کسب و پیشه مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ نمی‌توانند سرقفلی را از بین ببرند و مطالبه سرقفلی علی‌رغم تخلف مستأجر و سقوط حق کسب و پیشه حاصله در طول مدت عقد اجاره، قانونی و قابل پذیرش است.

تحلیل عقاید مخالفان و موافقان دعوی مطالبه سرقفلی

قدر مسلم در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ سخنی از سرقفلی به میان نیامده است درحالی که در همان زمان هم سرقفلی در روابط فیمابین موجر و مستأجر رایج بود و پرداخت می‌شد. حال سؤال این است. چرا علی‌رغم پرداخت سرقفلی و حصول حق کسب و پیشه و تجارت در کنار هم هنوز صاحب‌نظران به عقیده واحدی درخصوص وحدت یا دوگانگی این حق نرسیده‌اند؟

آیا عدم وجود نص درخصوص سرقفلی در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می‌تواند واقعیت وجودی آن را از بین ببرد یا عدم تعرض قانون‌گذار به این موضوع ناشی از وحدت معنایی آن است؟

مسلماً که عدم وجود نص صریح درخصوص سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ نمی‌تواند بر وحدت معنایی این دو حق دلالت نماید. لیکن حذف حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستأجرسال ۱۳۷۶ و پیش‌بینی صریح سرقفلی در آن بر تفاوت این دو حق برهان محکمی است.اما اعتقاد به وحدت این دو حق را باید در تعاملات عرفی مردم جست‌ وجو کرد شاید این عقیده ناشی از آن باشد.که معمولاً در عرف بین مردم حق کسب و پیشه حاصله برای مستأجر تحت عنوان سرقفلی و با اخذ رضایت مالک مورد نقل و انتقال و خرید و فروش قرار می‌گیرد.

شاید این موضوع درشکل‌گیری این باور بی‌تأثیر نباشد اما نباید فراموش کنیم که علی‌رغم خرید و فروش حق کسب و پیشه و تجارت ناشی از عقد اجاره‌های سابق تحت عنوان «سرقفلی» در میان عامه مردم کم نیستند.محل‌هایی که بدواً و ابتدا به ساکن به صورت سرقفلی و با دریافت مبالغ هنگفتی از سوی مالک ملک به سرقفلی واگذار می‌شوند.

آیا رواج عملی این نوع واگذای‌ها (سرقفلی واقعی) و حصول حق کسب و پیشه برای مستأجر در همان اماکن تجاری دلالت بر تفاوت این دو ندارند؟

علی‌رغم تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه هنوز دادگاه‌ها حتی قضاتی که قائل به تفاوت این دو حق هستند با احتیاط به موضوع می‌نگرند و از صدور حکم به پرداخت سرقفلی در موارد تخلفی که حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر را ساقط می‌کند خودداری می‌نمایند. که البته ریشه‌ی موضوع را باید علاوه بر فقدان نص صریح قانونی و مطالبی که گفته شد در عدم آگاهی و عدم مطالبه سرقفلی در موارد سقوط حق کسب و پیشه جست و جو کرد.

النهایه علی‌رغم اختلاف عقیده درخصوص وحدت یا دوگانگی سرقفلی و حق کسب و پیشه بنا به وجود عقیده بر دوگانگی این دو حق در میان قضات محترم طرح این بحث و دعوی مطالبه سرقفلی را به عنوان یکی از دعاوی احتمالی علیه موجر مورد بررسی قرار می‌دهیم.

 تحلیل نظریه‌های مشورتی اداره حقوقی

از سه نظریه صادره درخصوص مطالبه سرقفلی نظریه شماره ۵۲۲۹/۷ که در سال ۱۳۶۲[قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ صادر شده دقیقاً به پیروی از نظر حقوقدانانی که به وحدت مفهومی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت معتقدند پرداخته است.

البته شاید که اگر دقیق‌تر شویم این اظهارنظر نشأت گرفته از سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه است؛ به عبارت دیگر اگر مستأجر دوم حق کسب و پیشه و تجارت سابق مستأجر قبلی را تحت عنوان سرقفلی خریداری کرده باشد.

این نوع سرقفلی در هنگام صدور حکم تخلیه همراه با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر پرداخت می‌گردد  و درصورت تخلف مستأجر نیز چون این سرقفلی به واضع ماهیت مستقلی ندارد و همان حق کسب و پیشه است بلاتردید برابر قانون ساقط خواهد شد. بنابراین، اختلاف تحلیل نظریه‌های مشورتی اداره حقوقی تنها زمانی بروز می‌کند که فردی سرقفلی واقعی ملکی را از مالک با پرداخت مبلغ در بدو امر خریداری می‌نماید.و چون رابطه استیجاری در زمان حکومت قانون روابط موجر و مستأجر۱۳۵۶ بوده است به مرور زمان حق کسب و پیشه و تجارت نیز برای مستأجر حاصل می‌شود.

تحلیل نظریه‌های مشورتی اداره حقوقی

در مورد نظریه مشورتی مورخ ۲۳/۱۰/۱۳۷۱ به شماره۱۱۶۷۹/۷ ‌و نظریه مشورتی شماره ۴۴۵۹/۷ به تاریخ ۶/۵/۱۳۸۱ اوضاع کمی متفاوت است‌؛

چرا که در این نظریه‌ها به صراحت از وجهی که در اول اجاره به مالک داده می‌شود صحبت به میان آمده است؛ اما آنچه مسلم است دو نظریه اخیر از هیچ استدلال و محمل منطقی یا حقوقی برخوردار نیستند.

در این نظریه‌ها صرفاً به عدم پرداخت سرقفلی به مستأجر در هر صورت اظهار نظر شده است

البته با توجه به تصویب قانون روابط موجر و مستأجر۱۳۷۶ اظهار نظر سال ۱۳۸۱ اداره حقوقی دادگستری نشان می‌دهد هنوز علی‌رغم تصویب این قانون نظر اداره حقوقی دادگستری به وحدت مفهومی این دو حق است.حال آنکه قانون روابط موجر و مستأجر۱۳۷۲ با پذیرش سرقفلی وحذف حق کسب و پیشه و تجارت صراحتاً به تفاوت این دو حق صحه گذاشته است

تحلیل نظریه‌های مشورتی اداره حقوقی

۱٫ مواردی که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه‌ی محل کسب و پیشه یا تجارت، به پرداخت حق سرقفلی نیز حکم می‌دهد،

در مواد ۱۵ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ تعیین شده است.

بنابراین، صدور حکم بر تخلیه‌ی محل کسب و پیشه یا تجارت به علت نپرداختن اجاره بها، یا به علت تعدی و تفریط در عین مستأجره و یا به علت محل فساد قرار دادن عین مستأجره، با تعیین حق سرقفلی برای مستأجر، ملازمه نداشته، در این موارد قانوناً مستأجر استحقاق دریافت چنین حقی را نخواهد داشت. مستأجرعلاوه بر مبلغی که کارشناس یا هیأت کارشناسان به عنوان نصف حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر تعیین کرده و مورد صدور حکم قطعی قرار گرفته،قانوناً مستحق دریافت وجه دیگری نیست اعم از این که در طول رابطه‌ی استیجاری، وجهی به نام سرقفلی پرداخت کرده باشد یا خیر.

تحلیل نظریه‌های مشورتی اداره حقوقی

 از اینکه مستأجر در آغاز رابطه‌ی استیجاری، وجهی به نام سرقفلی به مالک داده یا نداده باشد، چنانچه مستأجر مرتکب تخلف مندرج در بند(۷) ماده‌ی ۱۴ ق.ر.م.م. سال ۱۳۵۶ شده باشد، دادگاه در زمان صدور حکم تخلیه نمی‌تواند. در قبال تخلیه، حکم به استرداد وجه مذکور صادر نماید.

 دعوای مطالبه حق سرقفلی

امکان مطالبه سرقفلی

بسمه تعالی

فرجام خواه: آقای …. به وکالت از آقای عسگری سمساریان

فرجام خوانده: آقای دکتر………..و غیره

فرجام خواسته: دادنامه شماره ۸۰۰۰۷۱ مورخ ۲۹/۱/۹۲ صادره از شعبه هشتم دادگاه حقوقی بابل

تاریخ ابلاغ دادنامه فرجامی به فرجام خواه: ۷۲/۲/۹۲

تاریخ تقدیم دادخواست فرجامی: ۱۶/۳/۹۲

مرجع رسیدگی: شعبه هجدهم دیوان عالی کشور

هیئت شعبه آقایان: عباسقلی احمدی (رئیس) سعید عمرانی (‌عضو معاون)

خلاصه جریان پرونده:

در پرونده پیوست آقای علیرضا ………. فرزند ……. به وکالت از آقای عسگری……… فرزند …… دادخواستی به طرفیت آقای دکتر قلی …… و سایر خواندگان به خواسته ۱- صدور حکم به اثبات مالکیت موکل نسبت به سرقفلی مغازه مندرج در متن دادخواست از نظر ابطال تمبر مقوم به ۰۰۰/۱۰۰/۵۰ ریال ۲- محکومیت خواندگان به پرداخت ارزش سرقفلی مغازه به نرخ

روز طبق نظریه کارشناس با جبران کلیه خسارات و چون تعیین ارزش سرقفلی به نرخ روز مستلزم جلب نظر کارشناس می‌باشد پس از ارزش سرقفلی به نرخ روز طبق نظریه کارشناس با جبران کلیه خسارات و چون تعیین ارزش سرقفلی به نرخ روز مستلزم جلب نظر کارشناس می‌باشد پس از ارزش سرقفلی به نرخ روز طبق نظر کارشناس با جبران خسارات هزینه دادرسی پرداخت و تمبر وکالت

امکان مطالبه سرقفلی

براساس آن ابطال خواهد شد، به دادگستری بابل تقدیم که پس از ثبت در دفتر کل جهت رسیدگی به شعبه هشتم حقوقی ارجاع شده است شعبه مرجوع الیه پس از جری تشریفات ۱- صدور دستور ۱۰/۵/۹۱ مبنی بر ارسال نسخه ثانی برای خواندگان و تعیین وقت جلسه دادرسی (صفحه ۸ پرونده) ۲- خواندگان مجهول المکان بوده از طریق آگهی در جراید وقت رسیدگی ابلاغ گریده است (صفحه

۳۲ پرونده) ۳- جلسه دادرسی ۲۸/۱/۹۲ با حضور وکیل خواهان تشکیل گردیده و اظهارات وی در محضر دادگاه ثبت و صورت‌جلسه شده است (صفحه ۳۴ پرونده)، دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و مطابق دادنامه شماره ۸۰۰۰۷۱ مورخ ۲۹/۱/۹۲ چنین رأی داده است: « درخصوص دعوی آقای عسگری …….. با وکالت آقای افشاری …… به طرفیت ۱- آقای دکتر محمد …….. ۲- آقای احمدرضا ……. با

امکان مطالبه سرقفلی

وکالت آقای رستمی،۳- علی اصغر ………. و همچنین خانم مریم ………. با وکالت آقای محمد رستمی به خواسته اثبات مالکیت نسبت به سرقفلی مغازه و محکومیت خواندگان به پرداخت ارزش سرقفلی مغازه به نرخ روز طبق نظریه کارشناس، نظر به اینکه قانون حاکم بر روابط استیجاری فی مابین قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ بوده که در این قانون مقنن در مقام بیان صرفاً به حق

کسب و پیشه و تجارت اشاره و مستأجرین را از امتیازات آن برخوردار دانسته و درخصوص سرقفلی هیچ اشاره‌ای ننموده است و با عنایت به بند ۷ ماده ۱۴ همین قانون خواهان به تخلیه عین مستأجره بدون حق کسب و پیشه محکومیت یافته، حتی در فرض صحت ادعایش درخصوص صحت اصالت مستند ابرازی مطابق قانون حاکم چنین مستأجری مستحق سرقفلی بنا به استدلال گفته شده نبوده،

آرا مربوط به دعوای مطالبه حق سرقفلی

فلذا دادگاه دعوی خواهان را غیروارد دانسته و مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی‌حقی خواهان را صادر و اعلام می‌نماید.»

دادنامه در تاریخ ۷/۲/۹۲ به فرجام خواه ابلاغ گردیده در تاریخ ۱۶/۳/۹۲ دادخواست فرجامی تقدیم که پس از آگهی در روزنامه کثیر‌الانتشار و ابلاغ به فرجام خواندگان پرونده را به دیوان‌عالی کشور ارسال نموده است

امکان مطالبه سرقفلی در مرحله فرجام

 مورد ادعا حق سرقفلی است که موکل آن را از مالک وقت خریداری نموده و طبق ماده ۳ قانون آیین دادرسی مدنی چنانچه در قضیه مطروحه قانونی وجود نداشته باشد

با استناد به منابع معتبر اسلامی و فتاوی معتبر حکم قضیه باید صادر گردد.

 طبق ماده ۳۱ قانون هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد مگر به حکم قانون و ماده ۳۵ قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگرآنکه خلاف آن ثابت گردد.

 زائل شدن حق کسب و پیشه دلیل محروم شدن از سرقفلی خریداری شده نمی‌گردد.

پرونده پس از وصول در دفترکل ثبت و جهت رسیدگی به شعبه ۱۸ ارجاع شده است.

هئیت شعبه در تاریخ بالا تشکیل است. پس از قرائت گزارش آقای سعید عمرانی عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی می‌دهد.

بسمه تعالی- رأی

نظر به اینکه خواهان در زمان اجاره نمودن مغازه سرقفلی پرداخت نموده فرجام خواهی موجه است؛

زیرا مراجع عظام در این مورد، فتوای روشن و غیرقابل تردید داده‌اند

از باب نمونه فتوای حضرت امام (ره) نقل می‌شود:

« جلد دوم استفتاآت از حضرت امام خمینی صفحه ۱۶۵ سئوال ۲۰۷ در پاسخ فرمودند: مالک حق مطالبه تخلیه دارد، ولی بافرض اینکه سرقفلی دکان را به مستأجر واگذار کرده مستأجر حق دارد مطالبه سرقفلی نماید.»

بنا به مراتب به استناد بند ج ماده ۴۰۱ قانون آیین دادرسی مدنی رأی فرجام خواسته نقض و پرونده جهت رسیدگی به شعبه هم‌عرض دادگاه صادرکننده رأی منقوض ارجاع می‌گردد.

نمونه دادخواست دعوای مطالبه حق سرقفلی

نظریات مشورتی دعوای مطالبه حق سرقفلی

تحلیل نظریه‌های مشورتی اداره حقوقی

از سه نظریه صادره درخصوص مطالبه سرقفلی نظریه شماره ۵۲۲۹/۷ که در سال ۱۳۶۲ قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ صادر شده دقیقاً به پیروی از نظر حقوقدانانی که به وحدت مفهومی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت معتقدند پرداخته است البته شاید که اگر دقیق‌تر شویم این اظهارنظر نشأت گرفته از سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه است.

به عبارت دیگر اگر مستأجر دوم حق کسب و پیشه و تجارت سابق مستأجر قبلی را تحت عنوان سرقفلی خریداری کرده باشد. این نوع سرقفلی در هنگام صدور حکم تخلیه همراه با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر پرداخت می‌گردد.و درصورت تخلف مستأجر نیز چون این سرقفلی به واضع ماهیت مستقلی ندارد و همان حق کسب و پیشه است بلاتردید برابر قانون ساقط خواهد شد. بنابراین، اختلاف تنها زمانی بروز می‌کند که فردی سرقفلی واقعی ملکی را از مالک با پرداخت مبلغ در بدو امر خریداری می‌نماید و چون رابطه استیجاری در زمان حکومت قانون روابط موجر و مستأجر۱۳۵۶ بوده است به مرور زمان حق کسب و پیشه و تجارت نیز برای مستأجر حاصل می‌شود.

تحلیل نظریه‌های مشورتی اداره حقوقی

در مورد نظریه مشورتی مورخ ۲۳/۱۰/۱۳۷۱ به شماره۱۱۶۷۹/۷ ‌ و نظریه مشورتی شماره ۴۴۵۹/۷ به تاریخ ۶/۵/۱۳۸۱  اوضاع کمی متفاوت است‌؛چرا که در این نظریه‌ها به صراحت از وجهی که در اول اجاره به مالک داده می‌شود صحبت به میان آمده است؛ اما آنچه مسلم است دو نظریه اخیر از هیچ استدلال و محمل منطقی یا حقوقی برخوردار نیستند. در این نظریه‌ها صرفاً به عدم پرداختسرقفلی به مستأجر در هر صورت اظهار نظر شده است

البته با توجه به تصویب قانون روابط موجر و مستأجر۱۳۷۶ اظهار نظر سال ۱۳۸۱ اداره حقوقی دادگستری نشان می‌دهد هنوز علی‌رغم تصویب این قانون نظر اداره حقوقی دادگستری به وحدت مفهومی این دو حق است.

حال آنکه قانون روابط موجر و مستأجر۱۳۷۲ با پذیرش سرقفلی وحذف حق کسب و پیشه و تجارت صراحتاً به تفاوت این دو حق صحه گذاشته است

تحلیل نظریه‌های مشورتی اداره حقوقی

مواردی که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه‌ی محل کسب و پیشه یا تجارت، به پرداخت حق سرقفلی نیز حکم می‌دهد، در مواد ۱۵ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ تعیین شده است.

بنابراین، صدور حکم بر تخلیه‌ی محل کسب و پیشه یا تجارت به علت نپرداختن اجاره بها، یا به علت تعدی و تفریط در عین مستأجره و یا به علت محل فساد قرار دادن عین مستأجره، با تعیین حق سرقفلی برای مستأجر، ملازمه نداشته،در این موارد قانوناً مستأجر استحقاق دریافت چنین حقی را نخواهد داشت.

تحلیل نظریه‌های مشورتی اداره حقوقی

مستأجرعلاوه بر مبلغی که کارشناس یا هیأت کارشناسان به عنوان نصف حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر تعیین کرده و مورد صدور حکم قطعی قرار گرفته، قانوناً مستحق دریافت وجه دیگری نیست اعم از این که در طول رابطه‌ی استیجاری، وجهی به نام سرقفلی پرداخت کرده باشد یا خیر. اعم از اینکه مستأجر در آغاز رابطه‌ی استیجاری، وجهی به نام سرقفلی به مالک داده یا نداده باشد،چنانچه مستأجر مرتکب تخلف مندرج در بند(۷) ماده‌ی ۱۴ ق.ر.م.م. سال ۱۳۵۶ شده باشد،دادگاه در زمان صدور حکم تخلیه نمی‌تواند در قبال تخلیه، حکم به استرداد وجه مذکور صادر نماید.

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

سوال: در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ فقط از سرقفلی صحبت شده است با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ که از حق کسب و پیشه و تجارت صحبت شده است. اولاً: آیا حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی موضوع قانون سال ۱۳۷۶ یکی است؟

ثانیاً: اگر یکی نیست آیا در قانون سال ۱۳۷۶ چیزی به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت داریم؟

نظر اکثریت:

تفاوتی بین حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی وجود ندارد و با توجه به عدم تفاوت، پاسخ به سوال دوم منتفی است.

نظر اقلیت:

بین این دو حق تفاوت است ولی در قانون سال ۱۳۷۶ حرفی از حق کسب و پیشه به میان نیامده است.

نظر کمیسیون:

نشست قضائی (۴) مدنی:

از نظر لغت و معنی حق کسب و پیشه با سرقفلی اختلاف دارد و اصولاً حق کسب و پیشه در اثر اقدامات و عملیات مستأجر و در ارتباط با مشتری و رفتار حسنه و فروش اجناس بی‌عیب و یا تخصص مستأجر در کاری در عین مستأجره انجام می‌دهدو به مرور زمان ایجاد می‌شود ولی سرقفلی ارتباطی با حق کسب و پیشه ندارد.

عموماً هنگام اجاره عین مستأجره مالک مبلغی از مستأجر اخذ می‌کند که سرقفلی نامیده می‌شود؛لیکن در قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و قوانین بعدی فقط یک حق برای مستأجر در نظر گرفته شده که نوعاً سرقفلی است.

جا دارد در این مورد در قوانین مالک و مستأجر بازنگری شده وگذشته از سرقفلی پرداختی مستأجر، وقت تخلیه حق کسب و پیشه هم به مستأجر تعلق گیرد.

سوال:

آیا طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۷۶ اجرای دستور تخلیه عین مستأجره منوط به پرداخت حق سرقفلی مستأجر توسط موجر است؟ به عبارت دیگر آیا ابتدا باید حق سرقفلی پرداخت شود و بعداً تخلیه انجام پذیرد و یا حق مطالبه سرقفلی مانع اجرای دستور تخلیه نیست؟

نظر اکثریت:

به استناد تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۷۶ هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد؛ لیکن قانونگذار اجرای تخلیه را منوط به پرداخت حق سرقفلی نکرده و اگر مراد قانونگذار این بوده، همانند ماده ۴ قانون مذکور به پرداخت موارد مندرج در ماده ۲ محکوم می‌نمود و از سوی دیگر قانونگذار فصل خاصی (فصل دوم) از قانون را به

سرقفلی اختصاص داده و تبصره ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر منصرف از مصادیق ماده ۴ همان قانون می‌باشد.مستأجر می‌تواند به استناد ماده ۱۷ آیین نامه اجرایی چنانچه مدعی حق از جمله مطالبه حق سرقفلی باشد. از دادگاه درخواست کند و این تقاضای مستأجر مانع اجرای دستور تخلیه نیست هرچند که این امر با حقوق مستأجر در تضاد است.و ممکن است مستأجر بعد از اخذ رأی از دادگاه با غیبت موجر مواجه شود و یا اصلاً موجر در دسترس نباشد.که به نظر می‌رسد اصلاح این قانون و منوط نمودن تخلیه به پرداخت حق سرقفلی با عدالت سازگارتر باشد. هر چند که قانونگذار تخلیه را منوط به پرداخت سرقفلی نکرده است.

نظر اقلیت:

از قید کلمه «هنگام» در تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۷۶ استفاده می‌شود مراد قانونگذار این بوده که تخلیه منوط به پرداخت حق سرقفلی است و اگر مراد قانونگذار غیر این بود ضرورتی نداشت که هنگام تخلیه را قید نماید و سرقفلی نیز از مصادیق ماده ۴ قانون مذکور است. بنابراین، تخلیه ابتدائاً منوط به پرداخت حق سرقفلی و این با عدالت نیز سازگارتر است.

نظر کمیسیون:

نشست قضایی(۱):

با استفاده از ملاک ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، مبنی بر این که در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود

دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می‌نماید

و به دستور تبصره ۱ ماده مرقوم در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت صادر می‌شود.

مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد،

و مستفاد از تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ دایر بر این که: «درصورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز دارد»

در فرض سوال دادگاه باید با تعیین سرقفلی مستأجر به نرخ عادلانه روز اجرای دستور تخلیه را منوط به ایداع یا پرداخت سرقفلی نماید.

در نتیجه نظر اقلیت تأیید می‌شود.