عقد اجاره، عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، در اجارهباید مدت معین شود و الا اجاره باطل است و مدت اجاره نیز بر اساس توافق طرفین می‌باشد؛ لیکن اگر ابتدای مدت معین نگردد از وقت امضاء قرارداد اجاره شروع مدت محاسبه خواهد شد. عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود. اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد. در صورتی می توان تقاضای اجرت المثل نمود که رابطه استیجاری به هر دلیلی منقطع شود اعم از اینکه مدت آن به پایان برسد یا به علل دیگر عقد اجاره اعتبار خود را از دست بدهد. با وجود انقطاع رابطه استیجاری، مستأجر عین مستأجره را تحویل نداده، بلکه متصرف باشد.
لایحه با موضوع مطالبه اجرت المثل
ریاست محترم شعبه ………. دادگاه عمومی حقوقی
سلام علیکم
احتراماً عطف به پرونده کلاسه ………….. در خصوص تعیین میزان اجرت المثل مغازه ای در ید خوانده به استحضار می‌رساند:
اولاً: با عنایت به سند رسمی اجاره به شماره ………….. به تاریخ …………….. و اقرارات خود خوانده و نوع دادخواست تقدیمی وی رابطه استیجاری فی ما بین از سال ………….. بوده که در این خصوص به عرض می‌رسد:
با توجه به مواد ۱ و ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و همچنین مواد ۱ و ۱۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و بعلاوه ماده ۲ آیین نامه همین قانون، رابطه استیجاری فی ما بین خوانده با مالک سابق، به قانون روابط موجر و مستأجر۱۳۷۶ برمی‌گردد که در این خصوص دادنامه های متعددی به گواه این موضوع صادر و قطعی شده است که اسناد آن مضبوط مضبوط در پرونده است.
نظر به اظهارات مکتوب خود خوانده در همین پرونده و اقرار وی به عدم پرداخت اجاره بها و همچنین عدم وجود هیچ سند و مدرکی دال بر پرداخت اجاره بها با وجود مدیونیت وی به استناد به شهادت شهود محمل قانونی ندارد. بدین ترتیب به استناد مواد ۲۰۲ و ۲۰۳ و ۱۹۸ مواد قانون آیین دادرسی مدنی تقاضای رسیدگی و صدور حکم به محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس مورد استدعاست.
ثانیاً: نظر به تصریح احکام شماره …….. و …………. به تاریخ ……………… و …………….. از شعبات ……….. و ………….. دیوان عالی کشور که مقرر می دارد: « لزوم پرداخت اجرت المثل به میزان اجرت المسمی ناظر به موردی است که با توافق طرفین از عین مستأجره استیفا بشود. بنابراین در موردی که موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره و پرداخت اجرت المثل را طبق نظر کارشناس نموده باشد این قسمت مسقط توافق قبلی بوده و دادگاه بایستی طبق تقاضای مدعی نظر کارشناس را مأخذ رأی قرار دهد.»
همچنین آرای متعدد در این خصوص « قید پرداخت اجرت المثل به میزان اجرت المسمی» در صورتی ملاک عمل قرار می‌گیرد که موجر رضایت برای ادامه تصرفات مستأجر داشته باشد. اگر بدون رضایت باشد دادگاه مکلف است اجرت المثل را با جلب نظر کارشناس تعیین کند که در پرونده دو بار موضوع تعیین میزان اجرت المثل کارشناسی شده و مضبوط در پرونده است.
ثالثاً: تعارض اظهارات خوانده در خصوص پرداخت اجاره بها در مدت تصرف خود دلیلی آشکار بر کذب بودن پرداختی است بدین ترتیب است که از یک سو در صورت مجلس دادگاه اعلام میکند برای مخارج فرزندان اجاره بها را به آنها پرداخت نموده، اما در جلسه بعدی در صورت مجلس دیگری اعلام میکند که اجاره بها را پرداخت نکرده و حاضر است آن را پرداخت کند و جالب آنکه حتی دعوای دیگری کاملاً در تعارض اظهارات قبلی مطرح کرد و مدعی می‌شود حق کسب و پیشه دارد و بدین ترتیب موجر و ورثه وی و همچنین مالک جدید بدهکار وی می باشند. این تعارض اظهارات و سردرگمی خوانده در مکتوم نمودن حقیقت، برهان قوی برای کذب بودن ادعاهای وی می‌باشد.
رابعاً: جای سوال اینجاست وقتی که خود خوانده نمی داند چگونه اجاره بها را پرداخت کرده است حال چگونه شهودی که تقاضای استماع آن را کرده اطلاع خواهند داشت؟؟؟
علاوه نظر به توضیحات معروضه با توجه به مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ و ۲۶۹ و ۲۷۴ قانون مدنی به علاوه ۴۶۶ ، ۴۹۴ و ۱۹۴ همین قانون و همچنین مواد ۳ و ۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ رابطه استیجاری فی مابین اینجانب با خوانده به قانون ۱۳۷۶ برمی‌گردد. از سوی دیگر اجرت المثل باید با جلب نظر کارشناس با لحاظ ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی صورت پذیرد که این امر صورت گرفته است.
لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم به محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل بر اساس نظر هیئت کارشناسی مورد استدعاست.
منبع: کتاب لوایح حقوقی، به قلم توحید زینالی، انتشارات چراغ دانش