حقوق متعلق به محل‌های کسب مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶
برای تعیین ارزش محل کسب، باید مفاهیم و اصطلاحاتی چون: «ارزش بازاری یا مبادلاتی یا عرفی محل کسب» یا «ارزش واقعی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت» و انواع حقوق ایجاد شده و مکتسبه برای مستأجر در قلمرو قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ مورد بررسی قرار گیرد.
بررسی مفهومی اصطلاحات ارزیابی و قیمت‌گذاری
قبل از ورود به بحث عوامل و آیتم‌های ارزیابی و قیمت‌گذاری محل کسب لازم است مفاهیم و اصطلاحاتی چون: «محل کسب» یا «ارزش بازاری یا مبادلاتی» یا «ارزش واقعی» تعریف و تبیین گردد.
تعریف محل کسب
محل کسب به اماکن اداری یا تجاری اطلاق می‌شود که شخص طی یک رابطه استیجاری اذن و اجازه فعالیت در آن را یافته است در این رابطه استیجاری، اجارهدهنده را مؤجر، اجارهکننده را مستأجر، مورد اجاره را عین مستأجره و رابطه استیجاری را عقد اجاره گویند.
حقوق مکتسبه مستأجر
حقوق مکتسبه، حقوقی است که مستأجر طی یک رابطه استیجاری مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶ با رعایت تشریفات مقرر در قانون کسب می‌نماید که عبارت‌اند از:
- حق کسب و پیشه یا تجارت.
- حق سرقفلی.
حق مالکیت محل کسب
قانون مدنی حق مالکیت را تعریف نکرده است؛ ولی از اوصاف و آثاری که از آن استنباط می‌شود می‌توان گفت: «مالکیت حقی است دائمی، که به موجب آن شخص می‌تواند در حدود قوانین تصرف در مال خود را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند.» مالکیت مهم‌ترین حق عینی است که بین شخص و شیء ایجاد شده و اذن هرگونه تصرف و انتفاع را به مالک می‌دهد در این خصوص ماده ۳۰ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.»
بیشتر بخوانید: الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
انواع قیمت‌های ارزیابی
قیمت عادله
مطابق تبصره ۱ ماده ۳ قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها مصوب ۲۳ آبان ۱۳۱۲ مقصود از قیمت عادله «قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است.» اداره حقوقی قوه قضائیه به شماره ۲۴۸۹/۷ مورخ ۲۴ تیر ۱۳۸۸ در خصوص قیمت عادله و قیمت روز اظهار داشته است: «دعوای مطالبه قیمت روز ملک، موضوع طرح تملک قبل از تعیین ارزش و اظهارنظر کارشناس قابل استماع است و شهرداری مکلف است قیمت عادله مورد تملک شهرداری را حسب توافق طرفین با جلب‌نظر کارشناس پرداخت نماید از این‌رو چنانچه شهرداری مفاد ماده واحده قانون تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰ را اجرا نکرده باشد و مالک با مراجعه به دادگاه بهای اراضی مورد تصرف شهرداری – پس از تصرف – را مطالبه کند، دادگاه حسب مقررات قانون آئین دادرسی در امور مدنی عمل خواهد نمود.»
قیمت مصوب
ارزش (قیمت) ممکن است به صورت مصوّب و اعلامی باشد؛ به عنوان مثال، ارزش معاملاتی املاک (منطقه‌ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم می‌شود، یا قیمت اعلام شده توسط کمپانی برای یک کالای مشخص برای مدتی معین.
قیمت بازار آزاد
در مبادلات آزادانه بین عرضه‌کنندگان و متقاضیان قیمت بر اساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، تعیین می‌شود. هر چند در این بازار علاوه بر این دو بازیگر اصلی، بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهم‌ترین آنها حاکمیت (دولت) و نهادهای مالی (بانک‌ها) هستند به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.
قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات
علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، ویژگی‌های خاص دیگری نیز وجود دارد. از آن جا که مسکن و مستغلات جزء کالاهای همگن نیستند؛ یعنی در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و … تنوع دارند و به دلیل عدم سازمانیافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا)، به جای یک قیمت مشخص بازه‌ای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین می‌شود. عرضه‌کنندگان تمایل به بالای بازه قیمت دارند و به عکس، متقاضیان تمایل به پایین بازه قیمت دارند. به همین دلیل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه زنی نیز در بازار مسکن ایفای نقش می‌نماید.
چنانچه موارد خواسته شده بدون قیود بوده و امکان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالک (عرضهکننده) آن را به بازار آزاد عرضه می‌نماید و با مراجعه متقاضیان بر اساس عرضه و تقاضا و قاعده چانه‌زنی، ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعیین می‌شود (همانند قیمت املاک) و کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند؛ به عبارت دیگر، کارشناسان رسمی مجاز نیستند سلایق و عقاید خود را در تعیین ارزش بازار آزاد دخیل نمایند. بنابراین، چنانچه برای مورد کارشناسی، بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است؛ نه دیکته کردن قیمت.
حقوق متعلق به محل کسب
کلیه محل‌های کسبی که مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ هستند ممکن است متشکل از یک یا دو حق باشند که در ذیل به توضیح آنها می‌پردازیم.
– محل کسب (استیجاری) که حق سرقفلی برای آن پرداخت نشده است.
برای این‌گونه اماکن تجاری تنها یک حق می‌توان متصور شد آن‌هم «حق مالکیت» است که «۱۰۰ درصد» آن متعلق به مالک ملک تجاری است و مستأجر محل در صورت داشتن قرارداد استیجاری صرفاً مالک منافع عین مستأجره در مدت قرارداد بوده که با گذشت مدت باید محل اجاره را تخلیه و تحویل مالک دهد بدون این‌که بتواند مدعی حقی باشد در این خصوص ماده ۴۹۴ قانون مدنی چنین تعیین تکلیف نموده است: «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد مؤجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.»
| ردیف | حقوق متعلق محل کسب مشمولقانون ۱۳۷۶ | درصد حداقل | درصد حداکثر |
| ۱ | حق مالکیت محل کسب | ندارد | ۱۰۰ |
محل کسب (استیجاری) که حق سرقفلی برای آن پرداخت شده است.
ارزش این‌گونه اماکن تجاری از دو حق تشکیل شده است که در ذیل به آن خواهیم پرداخت:
حق سرقفلی محل کسب
این حق متعلق به مستأجر محل کسب بوده و ارزش آن با توجه به موجودیت تمام آیتم‌ها و عوامل مؤثر یا عدم وجود بعضی از این آیتم‌هاحسب مورد بین «۸۰ الی ۹۰ درصد» از ارزش کل «قیمت بازاری و عرفی و مبادلاتی محل کسب» خواهد بود.
حق مالکیت محل کسب
این حق متعلق به مالک ملک محل کسب بوده و ارزش آن با توجه به موجودیت تمام آیتم‌ها و عوامل مؤثر یا عدم وجود بعضی از این آیتم‌ها حسب مورد بین «۱۰ الی ۲۰ درصد» از ارزش کل «قیمت بازاری و عرفی و مبادلاتی محل کسب» خواهد بود.
ماده ۴۶۶ قانون مدنی: اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.
برای دیدن تعاریف و تفاوت این دو حق به فصل اول (مبحث دوم) این کتاب مراجعه شود.
نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه، نشریه قضاوت، شماره ۶۵، مرداد و شهریور ۱۳۸۹٫
علیزاده خرازی، محمد مسعود (مقاله بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاه‌های اجرایی، از سایت اداره حقوقی شهراداری تهران.)