ملک مشاع چیست؟
بر طبق قانون، ملکی که بین دو یا چند نفر مختلف مشترک باشد، ملک مُشاع نامیده می‌شود. به عنوان مثال تصور کنید یک مال مشاع، سه شریک دارد و سهم هر یک از شرکا دو دانگ می باشد.
در این شرایط امکان تفکیک وجود نخواهد داشت و سهم شرکا در میان تمامی ملک پراکنده شده است. لذا نمی‌توان هیچگونه اقدامی به منظور تفکیک دانگ‌ها از یکدیگر انجام داد. حیاط، راه پله‌ها، پشت بام و … از دیگر املاک مشاع در ساختمان‌های مسکونی و تجاری به شمار می‌روند که تمامی صاحبان ملک در یک ساختمان، در آن سهم دارند.
چگونگی فروش ملک مشاع
هر یک از مالکین ملک مشاع (ملکی که متعلق به چند نفر می باشد) می توانند پس از آنکه گواهی غیرقابل تقسیم بودن ملک (عدم افراز) از سوی اداره ثبت و یا دادگاه محل وقوع مال، صادر گردید با مراجعه به دادگاه صالح، درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم نمایند.
برای انجام این کار باید دادخواست خود را همراه با تمامی مدارک ملک به دفتر خدمات قضایی ارائه نمایند.
دادگاه پس از دریافت دادخواست دستور فروش، بدون آنکه وقت رسیدگی تعیین نماید، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه صادر شده به اجرای احکام مدنی، می نماید.
این امر بدین معناست که به محض اینکه شعبه دادگاه مشخص و ابلاغ گردید، خواهان دعوا باید سریعاً به دادگاه مراجعه نماید و دادگاه دستور فروش را صادر می نماید.
مطلب مرتبط: نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع
چه کسانی می توانند درخواست فروش ملک مشاع را بدهند؟
هر یک از شرکای ملک مشاع که بخواهند مال مشاع به فروش برسد می توانند به طرفیت تمامی شرکا درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم دادگاه نمایند.
بطور مثال اگر یک مال مشاعی پنج نفر شریک داشته باشد و یکی از شرکاء خواهان فروش ملک باشد، باید علیه چهار نفر دیگر از شرکای خود طرح دعوا نماید یعنی اسم آن ۴ نفر را در ستون خوانده قید نماید.
دادگاه صالح در فروش ملک مشاع، دادگاه محل وقوع ملک می باشد یعنی جایی که ملک در آنجا واقع شده است.
فروش ملک مشاع – عدالتسرا
نحوه اجرای دستور فروش ملک مُشاع
همان طور که عنوان گردید، دستور فروش ملک مُشاع بلافاصله پس از صدور توسط دادگاه به اجرای احکام مدنی ارسال می گردد یعنی حتی نیاز به صدور اجراییه نیز نمی باشد.
در اجرای احکام مدنی، دادورز اجرای احکام ابتدا پرونده را ثبت و تشکیل پرونده می دهد و پس از آن یک نفر کارشناس رسمی دادگستری به قید قرعه جهت انجام قیمت گذاری ملک تعیین می گردد.
پس از آنکه کارشناس نظر خود را اعلام نمود در صورتی که طرفین ظرف یک هفته پس از ابلاغ به نظر کارشناس اعتراض نکنند، اجرای احکام آگهی برگزاری مزایده را منتشر می کند و روز و ساعت مشخصی را جهت انجام مزایده تعیین می نماید.
در صورتی که ملک از طریق مزایده به فروش برسد، دادورز اجرای احکام بعد از کسر هزینه های قانونی به نسبت سهم شرکا، مبلغ حاصله را میان آنان تقسیم می نماید.
بیشتر بخوانید: هر آنچه که لازم است در خرید ملک ورثه ای بدانید
نکات کلیدی دستور فروش ملک مُشاع
- تصمیم دادگاه برای فروش ملک مُشاع در قالب دستور می باشد پس از سوی خوانده دعوا قابل اعتراض نیست و از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نمی باشد یعنی اگر به هر دلیلی خواهان دعوای دستور فروش ملک مشاع به نتیجه دلخواه که همان صدور دستور فروش می باشد، نرسد باز هم می تواند مجدداً دادخواست خود را مطرح نماید.
- در صورتی که ملک مشاع در رهن یا بازداشت (توقیف) باشد نمی توان درخواست فروش آن را مطرح نمود.
- در مورد خواسته فروش ملک مشاع، دادگاه مکلف به صدور دستور می باشد و تصمیم دادگاه نمی تواند بصورت حکم یا قرار باشد.
- در دعوای صدور دستور فروش ملک مُشاع و یا تقسیم ترکه، دادخواست باید به طرفیت تمامی شرکا و یا وراث متوفی باشد وگرنه دعوا قابل رسیدگی نیست یعنی اسم تمامی شرکا و یا وراث باید در ستون مخصوص خوانده نوشته شود.
- اگر ملک مشاعی در بازداشت باشد یعنی توقیف باشد در صورت ارائه درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع، قرار عدم استماع دعوا صادر می گردد.
- اعاده دادرسی فقط نسبت به احکام قطعیت یافته می باشد و شامل دستور فروش ملک مشاع نمی باشد.
- دادگاه در صورتی می تواند دستور فروش ملک مُشاع را صادر کند که به موجب نظر قطعی اداره ثبت محل ملک، غیر قابل افراز (غیر قابل تقسیم) باشد.
- پذیرش دادخواست واخواهی و همچنین تجدیدنظر نسبت به صدور دستور فروش که قانوناً حضوری و حتی قطعی می باشد، فاقد وجاهت قانونی بوده و قابلیت استماع ندارد چرا که صدور دستور فروش ملک مشاع، ماهیت دستور دارد نه حکم که غیابی و قابل واخواهی باشد.
فروش ملک مشاع – عدالتسرا
مستندات قانونی مرتبط با دستور فروش ملک مشاع
ماده ی ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.
ماده ی ۹ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع
در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره ی اجرای دادگاه خواهد داد.
مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول، اقدام می کند.
ماده ی ۱۰ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز، پس از کسر هزینه ی عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام، تقسیم خواهد شد.
رویه و نظریات قضایی
رأی شماره ی ۱۵۰۱ مورخ ۹۱/۱۲/۱۴ شعبه ی ۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
در مورد خواسته ی فروش املاک مُشاع، دادگاه مکلف به صدور دستور بوده است و تصمیم دادگاه نمی تواند به صورت حکم، صادر شود.
رأی شماره ی ۱۱۲۹ مورخ ۹۱/۹/۲۹ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
در دعاوی تقسیم ترکه یا فروش آن، تقاضا (دادخواست) باید به طرفیت کلیه ی وراث متوفی مطرح شود. وگرنه دعوی، قابل رسیدگی نیست.
رأی شماره ی ۸۲۱ مورخ ۸۸/۶/۲۴ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
در مورد درخواست صدور دستور فروش ملک مشاعی به جهت بازداشت بودن قسمتی از ملک، قرار عدم استماع دعوی، صادر گردیده است.
رأی شماره ی ۱۳۴۴ مورخ ۸۴/۹/۳۰ شعبه ی ۳۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
حالت اشاعه و شرکت در حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه بین مستاجرین عین مستاجره، موجب جواز و قابلیت فروش آن مطابق قانون افراز و فروش ملک مشاع نیست.
رای شماره ی ۱۳۱۰ مورخ ۸۳/۱۰/۲۴ شعبه ی ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان
اعاده ی دادرسی فقط نسبت به احکام قطعی می باشد و شامل دستور فروش ملک مُشاع، نمی شود.
رأی شماره ی ۶۳۷ مورخ ۸۲/۳/۳۱ شعبه ی ۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
دادگاه در صورتی می تواند، دستور فروش ملک مشاع را صادر کند که به موجب نظر قطعی اداره ی ثبت محل ملک، غیر قابل افراز باشد.
رأی شماره ی ۷۵۶ مورخ ۹۰/۱۰/۱۴ شعبه ی ۱۷۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران
صدور دستور فروش ملک مُشاعی ماهیت دستور دارد، نه حکم که غیابی و قابل واخواهی باشد.
لذا پذیرش دادخواست واخواهی و هم چنین تجدید نظر نسبت به فروش که قانون حضوری و حتی قطعی می باشد، فاقد وجاهت قانونی بوده و قابلیت استماع را ندارد.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۴۷۷۸ مورخ ۱۳۸۴/۷/۱۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه
کلمه ی افراز به معنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان است.
مطابق قانون، افراز املاک مشاعی در صورتی که به نسبت سهم مالکین امکان پذیر باشد، در اداره ی ثبت محل وقوع مال غیر منقول، صورت می گیرد و اگر افراز به ترتیب مذکور مقدور نشود و اداره ثبت غیر منقول را به نسبت سهام مالکین، قابل افراز تشخیص ندهد، مالک یا مالکین مایل به افراز میتوانند به تصمیم اداره ثبت در دادگاه عمومی محل وقوع ملک، اعتراض کنند.
در این صورت دادگاه به درخواست افراز رسیدگی و چنان چه امکان افراز غیر منقول به هر طریق ممکن باشد، ولو از طریق قرعه کشی و یا پرداخت سرانه، نسبت به افراز آن اقدام خواهد کرد.
در غیر این صورت به درخواست هر یک از شرکا، نسبت به افراز آن اقدام خواهد کرد و در غیر این صورت نیز به درخواست هر یک از مالکین دستور فروش مالک را از طریق مزایده صادر می کند.
نظریه ی مشورتی ۷/۴۷۶۰ مورخ ۱۳۶۸/۷/۱۸ اداره کل حقوقی قوه ی قضاییه
هر چند بر اساس مقررات کلی و ماده ی ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاعی، تصمیمات مسئول ثبت که قابل اعتراض باشد، باید به اشخاص ذی نفع ابلاغ شود، ولی با التفات به ماده ی ۶ آیین نامه ی اجرایی قانون مذکور و عبارت:
«در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود» چنین به نظر می رسد، در مواردی که ملک، قابل افراز تشخیص داده نمی شود، نیازی به اعلام مراتب به سایر مالکین نباشد و معترض به تصمیم مسئول ثبت و در مورد رد تقاضای کسی که درخواست فروش را به لحاظ عدم امکان افراز ملک میکند، با تقدیم دادخواست به مرجع صالح (دادگاه عمومی حقوقی) به طرفیت مالکین دیگر و پیوست کردن مدارک دعوی، سایرین را در جریان رسیدگی به دعوی افراز و تصمیمات متخذه قرار می دهد.
بنابراین با وجود اعلام مراتب به سایر مالکین، چنان چه احدی از مالکین، متعرض به تصمیم اداره ی ثبت بوده و دادخواست اعتراض به دادگاه تقدیم کرده باشد، هر دو پرونده توأما مورد رسیدگی قرار گرفته و اتخاذ تصمیم خواهد شد.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۴۲۲۵ مورخ ۱۳۶۰/۹/۲۵ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه
صرف فقدان تصرف متقاضی افراز با سایر شرکا در ملک مُشاع ، مانع افراز و اتخاذ تصمیم مسئول واحد ثبتی نبوده و مندرجات ماده ی ۳ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع هم دلالتی بر ممنوعیت افراز در این مورد ندارد و به هرحال در این مورد، مسئول واحد ثبتی، مکلف به اتخاذ تصمیم بر طبق ماده ی ۵ آیین نامه ی مذکور است.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۱۸۲۸- ۶۸/۴/۳ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه
چنانچه اعلام نظر شهرداری بر غیر قابل افراز بودن ملک از طرف اداره ی ثبت به مالکین به نحوی باشد که بتوان به آن تصمیم واحد ثبتی تلقی کرد، در این صورت اگر در مهلت مقرر نسبت به آن اعتراض نشود، دادگاه میتواند بر مبنای آن دستور فروش بدهد.
وگرنه صرف، تصمیم اعلام نظر شهرداری، تصمیم واحد ثبتی تلقی نمی شود تا بتوان طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاعی بر مبنای آن دستور فروش صادر کرد.
جهت مشاوره حقوقیبا وکیل پایه یک دادگستری به صفحهتماس با مامراجعه فرمائید.