وقتی قصد خرید خانه‌ای را دارید مهم ترین چالش بعد از پیدا کردن خانه مورد نظر سند زدن یا انتقال مالکیت است. این مرحله جزییات ریز و درشت زیادی دارد که بد نیست اندک آشنایی با آن‌ها داشته باشید. با وبلاگ آدرس همراه باشید تا بعضی از موارد مهم مراحل انتقال سند ملک و هزینه‌های مربوط به آن آشنا شوید.
مراحل انتقال سند ملک
۱- توافق
اولین مرحله از مراحل انتقال سند ملک بعد از توافق بین فروشنده و خریدار معامله انجام می‌گیرد. این توافق به صورت مکتوب به نام قول نامه ثبت می‌شود که در آن رضایت دو طرف از انجام معامله اعلام شده و در آخر فروشنده و خریدار آن را امضا می کنند. اسم حقوقی قول نامه در صورتی که دو شاهد مرد آن را امضا کرده باشند، به مبایعه نامه تغییر می‌کند. این مدرک محکمه پسند نیست. در واقع مبایعه نامه سندی غیر رسمی است که قرار است به سند رسمی تبدیل شود. برای افزایش ارزش مبایعه نامه باید این موارد در آن ذکر شده باشد:
- مشخصات شناسنامه‌ای، آدرس، کد پستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت فروشنده و خریدار
- پرداختن به موضوع مورد معامله از جمله مشخصات دقیق جغرافیایی، ثبتی و هندسی
- قیمت واحد و قیمت کل مورد معامله بر اساس وجه رایج مملکت (ریال یا معادل تومان)
- زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند و نحوه پرداخت مبلغ
۲- دریافت کد رهگیری در مراحل انتقال سند ملک
اما این مبایعه نامه منحصر به فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، پس از تنظیم مبایعه نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معامله املاک رسمی و مجاز می روند تا مبایعه نامه خود را در سیستم جامع ثبت کنند. مشخصات ملک، خریدار و فروشنده در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا می‌دهد.
۳- مراجعه فروشنده به یکی از دفاتر اسناد رسمی
در این مرحله فروشنده با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی» مراجعه می‌کند و با ارائه مدارک لازم برای انتقال سند ملک، تشکیل پرونده می‌دهد. این مدارک شامل موارد زیر هستند.
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر بنچاق
نکته: به کاغذی در سایز A۲ که در آن مشخصات کامل فروشنده و خریدار، آدرس طرفین و هزینه‌های صورت پذیرفته ذکر شده باشد، بنچاق می‌گویند.
- تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
- کپی وکالت‌نامه و مدارک هویتی وکیل (در صورت وجود وکیل بجای هر یک از طرفین)
- اصل و تصویر پایان کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
- صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان
- اصل و تصویر حصر وراثت (در مورد سندهای ورثه ای)
- اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (در مورد سند زدن خانه برای سندهای ورثه‌ای)
- استعلام ثبتی
- کد رهگیری املاک
- گواهی پایان کار برای ساختمان‌های احداث شده پس از سال ۱۳۴۹
فروشنده موظف است پس از اخذ نامه‌ای از دفتر اسناد رسمی، مراحل زیر را برای سند زدن ملک طی کند.
- به شهرداری یا بخشداری مراجعه کند؛ در صورتی که ملک مورد معامله بر طبق پروانه ساخته نشده باشد، فروشنده موظف به پرداخت جریمه خواهد بود.
- عوارض نوسازی ساختمان و زمین، هزینه پسماند و جمع آوری زباله‌ها و هزینه کمکی به آموزش و پرورش هم در زمان انتقال سند باید پرداخت شود.
- در زمان انتقال سند، اداره دارایی ۴ درصد از قیمت ملک را به عنوان مالیات دریافت می‌کند؛ بنابراین فروشنده باید به اداره دارایی هم مراجعه کند.
- در صورتی که ملک فروشی تجاری باشد، فروشنده باید برای انتقال سند ملک به اداره بیمه هم مراجعه کند.
۴- انتقال سند ملک
پس از پرداخت هزینه‌ها و مالیات نقل و انتقال املاک فروشنده و خریدار باید برای تکمیل مراحل انتقال سند ملک در تاریخ مشخص شده در مبایعه نامه، در دفتر اسناد رسمی حضور داشته باشند. اگر یکی از طرفین معامله در دفترخانه حاضر نشود، طرف مقابل که معمولاً خریدار است می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد. اگر دسترسی به فروشنده ملک به هیچ وجه ممکن نباشد، خریدار می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی و ارائه گواهی عدم حضور، هزینه پشیمانی از فروشنده درخواست کند. لذا فروشنده موظف به پرداخت تمام بدهی‌های ملک جهت انتقال سند می‌شود.
۵- هزینه انتقال سند
هزینه‌های لازم برای انتقال سند ملک شامل موارد زیر است:
- برای دریافت کد رهگیری و ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری، بنگاه معاملات املاک، ۵ درصدی از ارزش ملک را از خریدار و فروشنده دریافت می‌کند.
- هزینه نوسازی، خلافی و پسماند از دیگر مواردی است که فروشنده ملزم به پرداخت آن است. دارایی هزینه نقل و انتقال و در صورت استیجاری بودن ملک، مالیات بر اجاره را نیز از فروشنده دریافت می‌کند.
هزینه دفترخانه (هزینه ثبت در دفتر خانه، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده، هزینه صدور الکترونیکی و انتقال سند ملک که بر اساس انواع کاربری‌ها و ارزش ملک متفاوت است) که به آن حق التحریر گفته می‌شود و به طور مساوی بین فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود. معمولاً حق التحریر بین ۲۰۰ هزار تومان تا ۲ میلیون تومان است. هزینه دفترخانه اسناد رسمی به شرح جدول زیر است.
پایان کلام و تکمیل مراحل انتقال سند ملک
برای سند زدن وقت کافی در نظر بگیرید. کاری که با عجله انجام بگیرد بدون اشکال نیست.
در هنگام تنظیم مبایعه نامه دقت کنید تا تمام موارد مهم ذکر شده باشد و کل مبایعه نامه را بخوانید. هر بخشی آن ممکن است به نفع یا ضرر شما باشد.
دریافت کد رهگیری مبایعه نامه بخشی مهم از روند انتقال سند ملک است. این کار را در بنگاه معاملات ملکی معتبر و رسمی انجام دهید.
فروشنده باید قبل از تحویل ملک، مفاصاحساب تهیه کند و تمام بدهی های مربوط به ملک را پرداخت کند.
سندهای منگوله دار قدیمی به علت ایمنی کمی که دارند به راحتی جعل می شوند؛ اما سندهای تک برگی برخلاف سندهای منگوله دار قدیمی هولوگرام مخصوص دارند که دست کاری آن‌ها به آسانی ممکن نیست. این سندها به صورت مکانیزه و الکترونیکی تهیه می شوند و به همین دلیل اعتبار بیشتری دارند و پیشنهاد می کنیم سند تک برگ برای ملک خود تهیه کنید.
سند های مالکیتی تک برگی قبلاً در سامانه اسناد و املاک کشور ثبت شده اند و کد رهگیری را هم دریافت کرده اند. خریدار می تواند از مشاور املاک بخواهد که این کد را استعلام نماید. با دریافت و استعلام این کد، خریدار مطمئن می شود که قبلاً ملک به اشخاص دیگر فروخته نشده یا موانع معاملاتی ندارد و بعد از اطمینان کد رهگیری جدید بگیرد.