سلامی دوباره به دوستان عزیز سایت مهدادی. امروز با کافه‌قانون دعوای خلع‌ید خدمت شما عزیزان هستیم. این دعوا یکی از دعاوی متداول در دادسرا است که نیاز به بررسی قانونی دارد. به همین منظور از کارشناس این حوزه دعوت کردیم تا در برنامه امروز ما حضور داشته باشند و به سوالاتمان پاسخ دهند. در ادامه سوالاتی که از حضورشان پرسیدیم را می‌آوریم.
بسیار ممنون که دعوت کافه قانون را پذیرفتید و مهمان ما شدید.
به عنوان اولین سوال تعریف دعوای خلع ید را از منظر قانونی می‌فرمایید؟ بنده هم از دعوت شما سپاسگزارم. دعوای خلع ید یکی از دعاوی است که مربوط به مالکیت می‌شود. به‌عبارت‌دیگر؛ دعوایی است که مالک یک ملک غیرمنقول(مانند خانه، باغ یا زمین) به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و می‌خواهد که روند تصرف غیرمجاز پایان یابد و ملک او را از تصرف متجاوز خارج کنند و تحویل او دهند. بر این اساس سه رکن را برای این دعوا برشمرده‌اند که عبارتند از مالکیت خواهان، تصرف خوانده و همچنین غیرقانونی و غیرمجاز بودن تصرف که این موارد برای دعوای خلع ید باید در دادگاه مشخص و محرز شود تا بتوان حکم داد.
دعواهای دیگری هم وجود دارد که ممکن است مشابه این دعوا باشد و مراجعان هنگام مراجعه به دادگاه نتوانند تشخیص دهند که کدام را باید مطرح کنند و بعضا دعوا را اشتباه مطرح می‌کنند و دادگاه هم دعوا را رد می‌کند. راهکار شما در این رابطه چیست؟ به مساله بسیار مهمی اشاره کردید. ببینید دعواهای حوزه مالکیت بعضا شبیه هم هستند اما نمی‌شود یکی را به جای دیگری مطرح کرد. چون ممکن است ارکانِ کاملا متفاوتی داشته باشند و تنها در یک یا دو ویژگی مشابه هم باشند. به‌عنوان‌نمونه تخلیه مربوط به رابطه استیجاری است؛ یعنی مالک علیه مستاجر خود می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح نماید. همچنین در این دعوا غیرمجاز و غیرقانونی بودن از ابتدای تصرف مستاجر نیست،بلکه در ادامه ایجاد می‌شود؛ اما در خلع‌ید ممکن است غیرمجاز و غیرقانونی‌بودن تصرف، از ابتدا باشد. همچنین دعوای تصرف عدوانی هم هست که اصلا در آن مالکیت خواهان شرط نیست و صرفا باید قبلاً متصرف بوده باشد. اما در دعوای خلع‌ید، مالکیت خواهان شرط است. برای اجرای آرای مربوط به دعاوی خلع ید، باید حکم، قطعی شود.
با توجه به توضیحات شما یکسری ویژگی‌ها مختص دعوای خلع ید است. امکانش هست توضیح بیشتری بفرمایید؟ بله. علاوه بر مواردی که عرض کردم، باید بگویم دعوای خلع‌ید، دعوایی است که ناشی از مالکیت و به‌عبارتی فرع بر مالکیت است و این دعوا، مالی محسوب می‌شود و باید تقویم گردد. هزینه دادرسی که خواهان می‌پردازد، مبتنی بر همین تقویم است که بر اساس قیمت منطقه‌ای مال غیرمنقول می‌باشد و جدول آن در دادگاه‌ها موجود است و خودشان محاسبه می‌کنند. دعوای خلع‌ید در مورد مال غیرمنقول مطرح می‌شود و در مورد اموال منقول، دعوای استرداد و یا تحویل و مانند آن طرح می‌شود.
نحوه رسیدگی به دعوای خلع‌ید به چه صورتی است؟ دعوای خلع ید دعوای حقوقی و در صلاحیت دادگاه است و چون مربوط به مال غیرمنقول می‌باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست حتی اگر تقویم خواسته بر اساس قیمت منطقه‌ای ملک، کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد. دادگاهی هم صالح به رسیدگی است که در محل مال غیرمنقول وجود دارد.
یکسری دعاوی هم مرتبط با این دعوا است؛ مثل قلع و قمع، اجرت‌المثل و مطالبه خسارت که همه مالی هستند و باید تقویم (ارزش‌گذاری) شوند، هرچند خواهان آن را علی‌الحساب تقویم(ارزش‌گذاری)کرده باشد. بدین‌ترتیب هزینه دادرسی هر یک از این دعاوی جداگانه محاسبه و گرفته می‌شود.
نکته مهمی که باید مدنظر قرار بگیرد آنست که دعاوی مرتبط اگر بعضی در صلاحیت دادگاه و برخی دیگر در صلاحیت شورای حل اختلاف باشند، همه آنها با هم در دادگاه رسیدگی می‌شوند؛ مثل دعاوی که در بالا نام برده شد، اگر همراه با دعوای خلع ید مطرح شود با هم در دادگاه مطرح می‌شوند.
باید بدانیم که در این دعاوی صرف عدم حضور خوانده دلیل بر تصرف عدوانی او نیست، بلکه خواهان باید تصرف غیرمجاز او را اثبات نماید. دفاع در این دعاوی از جانب خواهان به چه صورتی است؟ ببینید همانطور که عرض کردم در دعوای خلع ید، مالکیت و احراز آن رکن اصلی دعوا محسوب می‌شود. بنابراین باید خواهان دلیل مالکیت خویش را ارائه دهد. این دلیل می‌تواند سند رسمی باشد که باید با پاسخ استعلام از اداره ثبت یکی باشد و یا اینکه حکم قطعی دادگاه مبنی بر تنفیذ معامله و الزام به تنظیم سند را ارائه نماید. اگر خواهان هیچ کدام از این دلایل را نداشته باشد دعوایش رد می‌شود و یا قرار عدم استماع صادر می‌شود. اینکه در زمان طرح دعوای خلع ید، خوانده دعوا متصرف ملک باشد بسیار مهم است. یعنی اگر مالک علیه دو نفر طرح دعوا کند که یکی الان تصرف عدوانی می‌کند و یکی دیگر قبلا تصرف عدوانی کرده بود، نسبت به کسی که قبلا تصرف عدوانی نموده، رد دعوا صادر می‌شود. با صدور قرار کارشناسی توسط دادگاه، کارشناس ثبتی، ملکی را که خواهان ادعا می‌کند با سند مالکیت ارائه شده توسط او تطبیق می‌دهد و همچنین محدوده تصرف عدوانی خوانده را با تهیه نقشه و کروکی مشخص می‌نماید.
مالکیت خواهان چه مفروزی و چه مشاعی برای طرح دعوای خلع ید کافی است و اگر مالکیت، مشاعی باشد همین که یکی از مالکان مشاعی طرح دعوا نماید، کفایت می‌کند و لازم نیست همه مالکان مشاعی با هم طرح دعوا کنند.
در مورد ملک مشاعی توضیحات مختصری را بیان نمودید. در مورد طرح دعوای خلع‌ید در این املاک توضیح بیشتری می‌فرمایید؟ بله حتما. در مورد خواهان گفتیم که اگر یک نفر از مالکان مشاعی دعوای خلع ید طرح کند، کفایت می‌کند و نیازی نیست که تمام مالکان در دعوا شرکت کنند. اگر کسی که از او شکایت شده هم یکی از مالکان مشاعی باشد و بدون اجازه سایر شریکان، ملکی را تصرف کرده باشد، متصرف عدوانی محسوب می‌شود و خواهان که یکی از مالکان مشاعی است، می‌تواند خلع ید او را بخواهد.
اگر خواهان هم فقط مالک منفعت(مستاجر) باشد هم می‌تواند بنابر قوانین موجر و مستاجر سال ۵۶ و ۷۶، دعوای خلع ید را طرح کند. در اینصورت سند عادی اجاره به‌عنوان دلیل کافی است.
ممکن است تصرف، عدوانی نباشد و ناشی از اشتباه باشد. در اینصورت هم حکم خلع ید صادر می‌شود؟ خیر. چنین نیست. اگر تصرف غیر قانونی، ناشی از اشتباه باشد با ۴ شرط دادگاه حکم به پرداخت قیمت می‌دهد: اولا نباید تصرف عمدی باشد و باید ناشی از اشتباه و سهو باشد. ثانیا اگر تصرف سهوی، منجر به احداث بنا شده باشد و خسارات وارده به مالک، به تشخیص دادگاه نسبتا جزئی باشد و خوانده نیز قیمت زمین تصرف شده را طبق نظر کارشناس در حساب دادگستری ودیعه بگذارد، حکم به پرداخت قیمت و اصلاح سند صادر می‌شود. درحالیکه اگر یکی از این شرایط توسط دادگاه احراز نشود، حکم به خلع ید و قلع و قمع بنا صادر می‌شود.
-بسیار ممنونم که دعوت کافه قانون سایت مهداد را پذیرفتید.– بنده هم از دعوت شما و همکارانتان بسیار سپاسگزارم. ان‌شاالله که مطالب مفید واقع شود.