خسارات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع
متاسفانه دیده می شود که بعضی از افراد سودجو و ناآگاه، ملکی را که قبلا فروخته شده است را برای چندمین بار به دیگری می فروشند و باعث ورود ضرر به خریدار یا خریداران می شوند. قانون مدنی جهت جبران زیان های وارده، به خریدار اجازه داده است که بتواند ثمن معامله را مسترد نموده و ضرر و زیان خود را جبران نماید.
در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع، استرداد ثمن بر مبنای نرخ شاخص قیمت ها، جبران غرامت نیست بلکه پرداخت طلب به ارزش واقعی آن می باشد. بنابراین افزایش یا کاهش قیمت مبیع تاثیری در موضوع ندارد، بلکه آنچه مهم است تغییر نرخ شاخص قیمت هاست که تعیین کننده ارزش واقعی ثمن است.
مطلب مرتبط: هر آنچه که لازم است در مورد دعوای متقابل بدانید
خسارات ناشی از عدم النفع بودن مبیع
خریدار میتواند قیمت ملک مستحق للغیر را به دلیل “عدم النفع” بر مبنای قیمت روز از فروشنده طلب نماید. مشخص است که خریدار با خرید ملک مستحق للغیر، از بدست آوردن منافع ملک، محروم شده است.
دکتر کاتوزیان در این ارتباط عنوان نموده اند: درجه احتمال دستیابی به نفع باید به حدی برسد که در دید عرف، مقتضی ایجاد منفعت باشد. در اینصورت احتمال وجود مانعی که ممکن است سیر طبیعی امور را بر هم زند و دستیابی به منفعت را از بین ببرد، وجود بالقوه منفعت را احتمالی نمی کند.
بنا بر توضیحات فوق مشخص می گردد که میتوان فروشنده را از باب ضرر و زیان ناشی از عدم النفع (جبران منافع ممکن الحصول) به پرداخت قیمت ملک به نرخ روز محکوم نمود.
ماده ٣٢٨ قانون مدنی بیان نموده است:
“اگر فردی ملک دیگری را بفروشد و شرایط به گونه ای باشد که عموم مردم تصور کنند که ملک خود را فروخته و خریدار هم از تعلق ملک به فرد دیگر، بی اطلاع باشد، در واقع فروشنده، ظاهری را ایجاد نموده تا باعث ورود خسارت به خریدار با حسن نیت شده است.” (نظریه ظاهر)
همچنین ماده ۳۹۱ قانون مدنی بیان می دارد:
“در صورت مستحق للغیر بر آمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید.”
مطلب مرتبط: تهاتر چیست و چگونه می توان آن را اجرا نمود؟
نحوه پرداخت غرامات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع
میتوان اینگونه بیان نمود که نبایستی غرامات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع را منحصر به هزینه هایی دانست که خریدار بر روی مبیع انجام داده است، بلکه تفاوت قیمت ملک در زمان مستحق للغیر درآمدن با ثمن مندرج در قرارداد، نیز تحت عنوان منافع محتمل الوصول قابل مطالبه است.
بنابراین پرداخت ثمن قرارداد به نرخ روز بر اساس شاخص بانک مرکزی، پرداخت خسارت نیست، بلکه پرداخت ثمن به ارزش واقعی آن است.
رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ ـ ۱۵/۷/۱۳۹۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد، یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می‌ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است؛
بنابراین دادنامه شماره ۳۶۰ مورخ ۳۱/۳/۱۳۸۹ شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می‌گردد. این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب ۱۳۷۸ در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها لازم الاتباع است.
مطلب مرتبط: به رهن گذاشتن ملک فروخته شده
صورتجلسه نشست قضائی استان کردستان/ شهر سقز مورخ ۱۳۹۶/۰۲/۲۸
اگر مبیع مستحق‌للغیر در آید خریدار چه دعوایی را باید مطرح نماید؟ فسخ معامله یا ابطال معامله؟ پاسخ را مستدل و مستند مرقوم فرمائید.
نظر هیئت عالی
در صورتی که مبیع کلاً مستحق للغیر در آید، مطابق مواد ۲۶۵ و ۳۹۱ قانون مدنی چنین معامله ای باطل است و بیع فاسد اثری در تملک ندارد؛ بنابراین خریدار باید دعوی ابطال یا اعلام بطلان معامله را طرح نماید و این در موردی است که مبیع عین خارجی یا کلی در معین باشد؛
به علاوه اگر مشتری اطلاعی از مستحق للغیر بودن مورد معامله نداشته باشد، علاوه بر مطالبه رد ثمن، استحقاق دریافت غرامات وارده را دارد لیکن اگر جزئی از مبیع مستحق للغیر در آمد، حکم مذکور ناظر بر قسمتی است که معامله باطل است و در این صورت خریدار می تواند مطابق ماده ۴۴۱ قانون مدنی از خیار تبعض صفقه استفاده کرده و قرارداد را نسبت به آن بخش از مبیع که معامله راجع به آن صحیح بوده، فسخ نماید و ثمن معامله را مسترد کند.
جهت مشاوره حقوقیبا وکیل پایه یک دادگستری به صفحهتماس با مامراجعه فرمائید.